占据上海长租市场半壁江山 揭秘V领地青年社区率先实现赢利秘笈
2019-01-30 16:54 来源：东方经济网 字号:
时间来到2019年，距离2015年11月国务院办公厅发布《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，首次点名“长租公寓”为生活性服务业以来，长租公寓经历了3年的高速成长阶段。
伴随房价上涨和首次置业门槛提高，越来越多年轻人选择租房，家电齐全、装修时尚、价格合理的长租公寓备受青睐，市场前景广阔。我们用“潮涨潮落”概括长租公寓市场经历的变化，政策、需求、资本红利快速释放，行业大潮开启，各路武林豪杰纷纷入市弄潮，水大鱼大;2017年上半年及2018年下半年风云突变，行业多年的顽疾和新病不断累积至曝光，政府开启严厉监管，资本趋于谨慎，市场短期落潮，大鱼小虾谁留在沙滩上，怎样活得下去，是期待下一次浪潮，还是谋新求变、开拓创新……
这或许是当下长租公寓企业面临最大困惑。
然而在公寓“寒冬”中，长租公寓品牌V领地青年社区却实现了所有单店项目全部盈利，这一成绩不仅给同行一颗“定心丸”，更给“盈利难”这个行业难题，带来启发。
精准的市场定位
正如丁祖昱的观点“租赁是一个同时被高估和低估的行业”，二三线城市的市场容量被高估、中低端需求被低估，市场供需错配。不同于多数行业玩家全国遍地式的撒网布局，V领地青年社区专注深耕上海市场，定位租赁刚需客群(毕业五年内的年轻人)，开发2000-4000元/月的中低价位产品，匹配庞大的中低收入人群的租赁需求。放眼全国，短期内仅上海、北京、深圳的人口基数和吸附力能够支撑集中式公寓的蓬勃发展，其他城市仍然需要2-3年的培育期。
近日人民日报也深切关注中低收入群体的租房需求，发文倡议补齐中低收入群体的租赁短板、多些“向下看”的租赁创新，V领地青年社区开发高性价比的产品来解决年轻人、新市民的住房痛点，完全契合城市租赁市场发展的迫切需求。
独特的社区模型
以经营大体量单店为特色，1000间以上的单店就有10家。全国范围内，除V领地以外，仅招商蛇口在深圳有千人社区的成熟运营经验。
V领地青年社区首创集中式公寓的“泛社区” 模式，通过大社区带小社区、多社区联动、客源集中管理、共享分流，覆盖和吸引各层次客源入住，有利于集约化管理，降低运营成本，提高管理效率。
突出的盈利能力
长租公寓行业的盈利方式，简单来说，就是一个加法一个减法，以更低的成本，获得更高的收益，行业长期发展的核心是要有稳定的造血机能。
收入提升方面，V领地青年社区以坪效指导设计为理念，注重坪效产出，开发“小房间+大客厅”的社区产品，设计建筑面积25㎡左右的单间小户型，可以获得稳定的出租率和超出市场水平的租金坪效表现。以新静安片区、外高桥片区为例，V领地项目的动态坪效(单平米日租金乘以出租率)比周边的品牌公寓高出25%-30%。
另外，V领地构建租赁需求的周期性研究方案，以绣花活的技艺来稳定出租率、增加租赁收入。具体根据季节因素，来推导租赁市场的淡旺季需求，提前判断市场流量的好坏，对销售策略及价格进行调整。通过长租+短租+日租的长短租模式，开展租期管理，引导租客在不同时间段，签约不同租期长度的合同，年底淡季的房量做短租，更多房量可在旺季释放销售，从而提升全年的平均入住率以及单房利润。2018年V领地青年社区的单房利润比去年同比提高10%以上，单平米EBITDA平均达到1.8元/天，所有的成熟期门店均实现盈利、全年出租率达到93%。
成本优化方面，首先是获客渠道转化能力对销售成本的节约。以新静安的“泛社区模型”为例，V领地青年社区在运营有6个社区，1个1800间+2个500间+3个150-300间，价格覆盖2000-4500元，不同社区相互导流，渠道、来电、来访等销售环节做到精准投放，以匹配各类客户的需求，减少来电来访客户的流失，降低销售的渠道及人力成本。
其次是IT系统对运营的改造，全链条自建管理系统和大数据分析库，提升管理效率，实时反馈和分析经营数据，降低经营风险。例如，全智能自助技术(自助看房、自助入住、自助退租、自助续租等)，智能工单系统(外包资源组合联动，维修工单、投诉工单、社区检查工单等智能派送)，BI报表系统(采集和处理公司门店运营数据、能耗数据、客户数据等，分析经营损益)。
当前V领地青年社区的运营人房比达到1:130，单房运营(涵盖销售、人力、运营管理费用等)优化到260元/月，远低于同行业400-600元的平均水平，做到了品牌连锁公寓的成本最优。
深耕细作，塑造上海第一集中式公寓品牌
历经3年多的发展，V领地青年社区在上�？捣苛看�18000余间，占据上海品牌连锁公寓的半壁江山，更是全国第一家在单城市开业房量过万的集中式公寓品牌，显示出深耕上海的雄心和实力。过去两年，V领地筛选推出“上海青年守信安居计划”、“毕业生美居行动”、“阳光好人计划”等一系列和上海团市委、阳光基金会合作的公益活动，主动承担起企业社会责任，积极响应人民日报的号召，关心中低收入群体的住房需求，解决新市民的住房问题，取得了良好的社会效益，实实在在让中低收入群体受益。
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