乾立基金丨长租公寓遇坎坷，金融产品应注重资产本质
2018-09-03 16:53 来源：东方经济网 字号:
刚过了“疑似推高房租”的风头，自如的长租公寓又被指存在空气质量环保问题。今天凌晨，自如官方微博自如客发布公告称，9月1日起下架全国九城全部首次出租房源，待CMA认证机构检验合格后再行上架。
推涨房租事件之前，国内长租公寓行业的发展可谓顺风顺水，除了有着庞大潜在需求市场的支撑，在政策层面也受到多个部委对于不同方向的支持，包括供给、金融等等。如今，随着推涨房租事件以最终政府介入告一段落，市场消费者对于长租公寓的负面新闻仍心有余悸。
国内长租公寓发展不易，公寓供给端本身就存在房源、品牌、利润等诸多瓶颈，但随着过去几年的努力，部分行业的领军企业逐步迈上正轨、积极解决以上各种难题。而如今，需求端出现的问题乃国内首次，使得人们对长租公寓的未来产生怀疑。
乾立基金认为，虽然现在长租公寓正遭遇一定的挫折，并且由于市场参与者的多样性和复杂性等原因，在今后逐步趋于成熟的发展过程或有可能再产生其他猝不及防的问题，但是长租公寓在国内的未来总体依然可期。
首先，中央“房住不炒，租购并举”的总基调并未改变。发展住房租赁市场是有效缓解一、二线城市居民住房需求的重要战略手段。以国外发达国家美国、日本为例，其国民租房比例远高于自有住房的比例。因此，成就一个健康的住房租赁市场，是未来中国房地产的主要课题之一。
其次，住房租赁是解决房企“去杠杆”问题的有效手段之一。以建行的“存房”业务为例，在客户提出“存房”需求后，建行对房产未来一定时期内的租金收益进行评估，最后与客户达成住房长租权的交易。该业务从供给侧入手，创新长租房源供给模式，有助于推动房地产行业去杠杆、抑制住房的金融属性和投资属性、回归“房子是用来住的”本源，既解决了家庭不动产的流动性问题，也为房主、租客提供综合金融服务，创新了家庭财富管理业务模式。
而针对未来国内长租公寓的发展，乾立基金认为有以下两个方面：
住房租赁资产证券化仍是重要的融资通道
资金流动的问题长期以来都是房地产行业的命脉所在，对于长租公寓的参与者们来说，也不例外。由于现阶段国内多数长租公寓项目的收入不能完全覆盖前期的投入，因此找到高效并且可持续的融资渠道，是所有长租公寓领域参与者的生存前提。在国外成熟地区，资产证券化，尤其是REITs，帮助长租公寓参与者们解决了融资问题，进而形成了一批增长迅速、实力雄厚的品牌企业。
从乾立基金统计的国内现有住房租赁资产证券化产品来看，目前已发行的产品中房企作为发行主体的占到较大比重，这类产品的底层资产大多为房企自持房源。而以轻资产模式运营的长租公寓参与者们，则更多基于运营公寓的租金收益权作为底层资产发行产品。自如ABS类型的底层资产为房租分期小额信托贷款的产品，并非主流。
截至2018年8月底，国内已发行的住房租赁资产证券化产品
数据来源：wind数据库、乾立基金整理
由于房企有着自有房源的优势，这部分房源除了在公寓产品的质量、管理、成本上提供优势以外，也可以成为资产证券化产品的优质底层资产。并且，区别于利用租客个人贷款的底层资产，以自有房源作为底层资产的资产证券化产品，在融资过程中并未将风险转移到公寓的普通租客身上。
房企开发商有望成为业内主导
从整体实力来看，房企开发商参与长租公寓的一大优势在于“房源。”作为房地产开发商，企业自身或关联公司手中有不少闲置的存量资产。开发商或与开发商合作的公寓运营公司对这些资产进行升级改造，并添加内容元素后包装成为长租公寓产品，大大降低了从外部获取房源的难度与成本，也盘活了开发商手中的存量资产，可谓一举两得。
虽然有着资源配置的优势，但缺乏公寓领域运营经验仍是开发商背景参与者的劣势。因此，对于参与长租公寓项目的开发商而言，如何做好团队内部的人才甄选，并在进行对外扩张同时保持良好的持续经营能力，是衡量长租公寓开发商参与者能否在万亿级市场脱颖而出的关键。
而近年来，万科泊寓、龙湖冠寓发展迅速，所布局的城市也越来越多。以万科为例，最新数据显示，万科已经在30多个城市进行布局长租项目，约有40万套，出租率达到90.2%。而在运营经验上，万科也不断改善，例如引入和城市智慧打通的平台，确保房源真实可靠的，同时跟公安部网络进行打通确保人脸识别真实，此外实现网上签约和收支�；褂性谙叩谋Ｐ�，通过客户端完成报修，快速响应同时针对问题及时改进服务系统等。
从市场机制上来看，房企参与长租公寓始终处于“供给端”，未涉及中介业务。而以中介机构起家的长租品牌，既充当了房屋提供方，又提供中介服务，那么在实际情况中，难免出现不公平竞争的嫌疑。例如：业主房东将自有房租在该中介机构挂牌出租，该中介机构拥有自己的长租公寓品牌，那么在最终面向客户的推介上，普通房东或被不公平竞争。综上，同具规模的房企旗下长租品牌，其市场上扮演的角色更加纯粹，对于监管也相对方便。
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